Immobilien Schenkung 2025: Freibeträge und Steuern einfach erklärt

Bis zu 400.000 Euro steuerfrei: So nutzen Sie die Immobilienschenkung richtig

Viele ältere Menschen in Deutschland werden ihren Kindern oder Enkeln in den kommenden Jahren Immobilien vererben. Noch sinnvoller kann es jedoch sein, schon zu Lebzeiten eine Schenkung vorzunehmen. Denn dann lassen sich die Freibeträge von 400.000 Euro pro Kind nutzen – und das alle zehn Jahre erneut.

Mit Hilfe des Immobilienexperten und -gutachters André Heid haben wir Ihnen das Wichtigste zusammengefasst.

Unterschied zwischen Erbschaft und Schenkung

Bei einer Erbschaft gelten die Freibeträge nur einmalig, wenn das Erbe angetreten wird. Bei einer Schenkung können dieselben Freibeträge alle zehn Jahre neu genutzt werden. Dadurch lässt sich Vermögen über längere Zeiträume verteilt weitergeben, ohne sofort eine hohe Steuerlast auszulösen.

Wie groß das Thema Erbschaften mittlerweile ist, zeigt eine Auswertung des Statistischen Bundesamtes. Laut den Daten ist die festgesetzte Erbschaft- und Schenkungsteuer in 2024 gestiegen: Das Volumen aller steuerlich relevanten Erbschaften lag bei rund 64,1 Milliarden Euro, was einem Anstieg von fast fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Kettenschenkung als Sonderfall

In manchen Familien wird die sogenannte Kettenschenkung genutzt. Eine Immobilie wird dabei schrittweise über verschiedene Familienmitglieder weitergegeben, sodass mehrere Freibeträge ausgeschöpft werden können. Ein Beispiel: Die Mutter überträgt eine Hälfte des Hauses direkt an die Tochter, die andere Hälfte zunächst an den Vater. Dieser verschenkt seine Hälfte später ebenfalls an die Tochter. So lassen sich Steuerfreibeträge mehrfach nutzen. Ob dies im eigenen Fall sinnvoll und möglich ist, sollte unbedingt mit einem Steuerberater oder Notar besprochen werden.

Was passiert mit dem Wohnrecht?

Viele ältere Menschen möchten auch nach einer Schenkung im eigenen Zuhause wohnen bleiben. Dafür gibt es rechtliche Möglichkeiten wie ein lebenslanges Wohnrecht oder den Nießbrauch. Beide Varianten können im Grundbuch festgehalten werden. Der Nießbrauch hat zusätzlich den Effekt, dass er den steuerlich anzusetzenden Immobilienwert mindert. Wichtig ist, die genauen Bedingungen individuell mit einem Fachanwalt oder Notar zu regeln.

Bewertung der Immobilie und ihre Bedeutung

Für die Höhe der Steuerlast ist der Immobilienwert entscheidend. Das Finanzamt ermittelt diesen Wert nach standardisierten Verfahren. Diese können jedoch zu höheren Beträgen führen, als der tatsächliche Marktwert vermuten lässt. Ein unabhängiges Gutachten durch einen Sachverständigen oder eine Immobilienbewertung kann hier sinnvoll sein, da es Besonderheiten wie Lage, Zustand oder Bauqualität genauer berücksichtigt. Wer sich damit beschäftigt, stößt schnell auf die Verbindung zwischen Immobilienwerten, finanzieller Absicherung und persönlichen Lebensfragen. Gerade bei Senioren kann dabei auch das Thema Einsamkeit im Alter eine Rolle spielen, wenn die Weitergabe des eigenen Hauses mit Fürsorge für die Familie verbunden wird.

Fazit: Frühzeitig planen lohnt sich

Eine Immobilienschenkung kann Familien helfen, Freibeträge mehrfach zu nutzen und Steuern zu sparen. Doch die rechtlichen und steuerlichen Regelungen sind komplex. Wer rechtzeitig plant und sich kompetent beraten lässt, schafft Klarheit für sich und die nächste Generation.