Teilverkauf Haus (privat): Vor- & Nachteile der Immobilienverrentung - Erfahrungen & Tipps von Branchen-Experten
Jede marktübliche Variante der Immobilienverrentung hat ihre Vorteile und Nachteile. Auch das jüngste Angebot - der Immobilien-Teilverkauf - wird von einigen Experten kritisch gesehen. Doch gibt es wirklich Anlass zu so viel Kritik?
Für die finanzielle Absicherung im Ruhestand bestehen vielfältige Möglichkeiten. Die gesetzliche Rentenversicherung kann beispielsweise mit Angeboten wie privaten Rentenversicherungen, Investmentfonds und diversen Anlageinstrumenten aufgebessert werden.
Eine weitere Möglichkeit ist die Immobilie als Altersvorsorge. Sie lässt sich auch im Ruhestand als Eigenheim oder Renditeobjekt nutzen beziehungsweise einsetzen. Über die Angebote der Immobilienverrentung gibt es insbesondere für ältere Menschen auch recht flexible Modelle dafür.
Basenio.de, das Onlineportal für die Generation 50plus, hat sich bei Branchenexperten zu den Vorteilen und Nachteilen des neuesten Modells der Immobilienverrentung - dem Immobilien-Teilverkauf - erkundigt. Dabei zeigte sich, dass es durchaus positive Erfahrungen und Einschätzungen gibt, die so manche kritische Meinung zu diesem Modell relativieren.
Teilverkauf bei Immobilien
Der Teilverkauf des eigenen Hauses ist eine Form der Immobilienverrentung. Bei solchen Angeboten verkaufen Eigentümer ihre Immobilie ganz oder teilweise und können sich den Erlös in regelmäßigen Zahlungen oder in festgelegten Intervallen auszahlen lassen. Trotz der Veräußerung ihrer Immobilie können sich die Verkäufer unter bestimmten Umständen ein Wohnrecht in ihr sichern und in der Wohnung beziehungsweise dem Haus bleiben.
Bei den Zahlungsmodalitäten und Umständen zum Wohnrecht unterscheiden sich die einzelnen Formen der Immobilienverrentung. Beim Immobilien-Teilverkauf können bis zu 50% einer Immobilie veräußert werden. Verkäufer werden dann sofort ausgezahlt und erhalten gegen eine monatliche Nutzungsgebühr - ähnlich einer anteiligen Miete - ein Wohn- und Nießbrauchrecht an ihrer verkauften Wohnung beziehungsweise dem verkauften Haus. Wie hoch die Nutzungsgebühr ist, hängt vom Käufer und dessen Konditionen ab. Marktüblich sind derzeit fünf bis sieben Prozent des verkauften anteiligen Immobilienwertes pro Jahr.
Durch das Nießbrauchrecht beim Immobilien-Teilverkauf können Verkäufer das Nutzungsrecht über ihre Immobilie behalten. Sie können also weiter in ihrer Immobilie wohnen oder diese beispielsweise auch vermieten. Das Nießbrauchrecht ist im Grundbuch eingetragen. Die gesetzlichen Grundlagen sind im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt - §§ 1030 ff. BGB.
Auf dem deutschen Markt bieten bislang nur einige wenige Unternehmen diese noch recht neue Form der Immobilienverrentung an. Zwischen den einzelnen Anbietern gibt es teils erhebliche Unterschiede bei den Konditionen, weswegen sich ein Angebotsvergleich durchaus lohnen kann. Zu den bekanntesten Immobilien-Teilkäufern gehören Deutsche Teilkauf, Engel & Völkers Liquidhome (EVLH), Hausanker, Heimkapital und Wertfaktor.
Übersicht aller aktuell etablierten Formen der Immobilienverrentung auf dem Markt:
Leibrente bis ans Lebensende
Leibrente auf Zeit
Verkauf mit Nießbrauchrecht
Verkauf mit Rückvermietung
Teilverkauf mit Nutzungsentgelt
Zeitlich begrenzte Umkehrhypothek
Haus Teilverkauf: Vor- & Nachteile
So manche Expertenmeinung sieht das Modell des Immobilien-Teilverkaufs kritisch und spricht angesichts der damit verbundenen Kosten gar davon, dass es sich nicht lohnt. Das folgende Rechenbeispiel veranschaulicht, wie sich der Erlös ergibt und welche Kosten damit verbunden sind.
Der Verkäufer hat eine Immobilie im Wert von 500.000 EUR und möchte 150.000 EUR durch einen Teilverkauf erhalten. Für diesen Betrag müsste er 30% seiner Immobilie verkaufen. Die 150.000 EUR werden ihm sofort ausgezahlt und stehen zu seiner freien Verfügung. Dabei entstehen für sie beziehungsweise ihn keine Kosten.
Die entstehen in der Folge aus der monatlich zu zahlenden Nutzungsgebühr, um im Haus oder Wohnung bleiben zu dürfen. Ausgehend von jährlich 4,95% Nutzungsgebühr zahlt man dafür über zehn Jahre insgesamt 74.250 EUR für das Nießbrauchrecht.
Wird die Immobilie irgendwann komplett verkauft, profitieren die Verkäufer auch von deren möglichen Wertsteigerung. Die wird anteilig von den verbliebenen 70% an der Immobilie im Erlös ausgezahlt. Für das Beispiel würden sich folgende Erlöse ergeben können, wenn die Immobilie nach den zehn Jahren komplett verkauft würde.
| Wertsteigerung | ohne Wertsteigerung | 2% | 4% |
| Wert der Immobilie nach 10 Jahren | 500.000 EUR | 609.497 EUR | 740.122 EUR |
| Anteil am Verkaufserlös (70%) | 324.500 EUR | 426.648 EUR | 518.085 EUR |
| Abwicklungsvergütung inkl. Maklercourtage (5,5%) | 27.500 EUR | 33.522 EUR | 40.707 EUR |
| Zweite Auszahlung | 297.000 EUR | 393.126 EUR | 477.379 EUR |
Für den Fall ohne Wertsteigerung würde man beim Verkauf in Summe 447.000 EUR (1. Auszahlung 150.000 EUR plus zweite Auszahlung 297.000 EUR) bekommen. Bei einer vier-prozentigen Wertsteigerung liegt der Gesamtverkaufserlös für die Immobilienbesitzer bei 627.379 EUR (1. Auszahlung 150.000 EUR plus 2. Auszahlung 477.379 EUR).
Kosten
Kritiker wenden hier ein, dass zu der Nutzungsgebühr auch noch Kosten aus Versicherungen und Grundsteuer kommen. Die müssen auch nach einem Teilverkauf zu hundert Prozent durch den Verkäufer gezahlt werden. Hier kann man jedoch entgegenhalten, dass die Verkäufer durch das Nießbrauchrecht die Immobilie zu hundert Prozent selbst nutzen.
Können die Eigentümer ihre monatliche Nutzungsgebühr nicht mehr zahlen, droht ihnen mit Verlust des Nießbrauchrechts der Auszug und der Komplettverkauf der Immobilie. In solchen Fällen sollten die Verträge mindestens so geregelt sein, dass die Eigentümer ihren zustehenden Anteil aus dem Verkaufserlös abzüglich ihrer Zahlungsrückstände erhalten.
Verkäufer sollten auch einen Blick darauf haben, ob und wie lange die Höhe der Nutzungsgebühr festgeschrieben wird. Ist die vertraglich festgelegte Zeit abgelaufen, können sich die Nutzungsgebühren erhöhen. In der Regel orientieren sich die Teilkäufer dann an dem Drei-Monats-Euribor oder dem Swap EUR.
Instandhaltung
Auch im Hinblick auf mögliche Instandhaltungskosten gibt es kritische Stimmen. Die seien bei einigen Unternehmen, die Immobilien-Teilkäufe anbieten, so geregelt, dass sie sich nicht an den Kosten beteiligen. Das ist unter anderem möglich, weil die Teilkäufer keinen Mietvertrag mit den Eigentümern schließen. So müssen die Verkäufer für die kompletten Kosten aufkommen, obwohl ihnen die Immobilie ihnen rechtlich nur zum Teil gehört.
Mit EVLH gibt es aber mindestens einen Teilkäufer, der seinen Kundinnen und Kunden bei außergewöhnlichen Instandhaltungsmaßnahmen, die zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen, hilfreich ist. Eigentümer können frei entscheiden, ob sie für solche Maßnahmen einen Zuschuss des Teilkäufers haben möchten. Entscheiden sich die Eigentümer gegen den Zuschuss, wird ihnen der Wertzuwachs der umgesetzten Maßnahme beim späteren Komplettverkauf zu 100% gutgeschrieben.
Auf Nachfrage teilt das Unternehmen unserer Redaktion mit: “Die Beteiligungsoption für außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen ist standardmäßig im Vertragswerk verankert. Sollten bereits im Vorfeld des Teilverkaufs größere, wertsteigernde Maßnahmen geplant sein, die erst mit den liquiden Mitteln aus dem Teilverkauf umgesetzt werden sollen, bietet EVLH das sogenannte ‘Renovierungsmodell’ an.”
Wer seine Immobilie barrierefrei umbauen möchte, kann dafür staatliche Zuschüsse und Förderungen erhalten. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber “Barrierefrei Bauen”. Allerdings sind an solche finanziellen Hilfen hohe Auflagen gebunden und die Gelder können nicht frei verwendet werden.
Damit unsere Service-Mitarbeiter Sie persönlich beraten können, hinterlassen Sie uns bitte Ihre Kontaktdaten. Gerne können Sie uns einen Wunschtermin für die Beratung oder Sonderwünsche über das Nachrichtenfeld übermitteln.
Finanzielles & Rechtliches
Zu den Kosten aus Nutzungsgebühr und Instandhaltung können sich weitere Beträge ergeben im Rahmen des Immobilien-Teilverkaufs. So können sich Teilkäufer eine Wertsteigerungsklausel zusichern, die sie vor einem möglichen Verlust bei einem späteren Komplettverkauf absichert. Die sind meist so geregelt, dass die Teilkäufer auch diesen vertraglich fixierten Anteil erhalten, wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist.
Den möglichen Nachteilen stehen aber auch viele Vorzüge dieser Form der Immobilienverrentung gegenüber, die andere Möglichkeiten zur Kapitalbeschaffung nicht bieten. So erhalten die Eigentümer Geld, ohne sich dafür verschulden zu müssen. Sie bleiben zudem Miteigentümer an ihrer Immobilie und können durch ihr Nießbrauchrecht darin alleine wohnen bleiben oder diese auch vermieten. Beim Immobilien-Teilverkauf erhalten Eigentümer und ihre Erben auch ein Rückkaufsrecht an der Immobilie.
Ein sicherlich großer Vorteil des Immobilien-Teilverkaufs ist die freie Verfügung über den Verkaufserlös. Eigentümer können frei entscheiden, wofür sie das Geld verwenden.
Vorteile | Nachteile |
Verkäufer bleiben Miteigentümer | Langzeiterfahrungen fehlen |
Rückkauf möglich | Verkäufer zahlt weiter Grundsteuer |
Nießbrauchrecht | Kosten nicht in jedem Fall günstig |
Verkaufserlös zur freien Verfügung | |
Geld ohne Verschuldung |
Teilverkauf & Leibrente im Vergleich
Bei der Leibrente verkaufen Eigentümer ihre Immobilie und erhalten dafür eine monatliche Rente. Auch bei dieser Form der Immobilienverrentung dürfen sie weiter in ihrer Wohnung beziehungsweise ihrem Haus bleiben. Die Höhe der Leibrente hängt von Faktoren wie Alter und Geschlecht des Eigentümers sowie den typischen Indikatoren für den Immobilienwert ab.
Etabliert haben sich die beiden Modelle “Leibrente bis ans Lebensende” und “Leibrente auf Zeit”. Bei der Variante auf Zeit wird eine feste Tilgungsdauer vereinbart. Während dieser Zeit erhält der Verkäufer monatlich die vereinbarte Leibrente. Ist die Immobilie nach Ablauf dieses Zeitraums getilgt, kann der Verkäufer dennoch in der Immobilie bleiben. Bei einer Vereinbarung bis ans Lebensende wird kein fester Tilgungszeitraum vereinbart.
Der Vorteil gegenüber dem Teil-Immobilienverkauf liegt in den möglichen Kosten. Durch die Leibrente verlieren die Eigentümer das Eigentumsrecht an der Immobilie und müssen daher keine Grundsteuer mehr entrichten und sind auch nicht für Instandhaltungen verantwortlich. Es fallen auch keine monatlichen Nutzungsgebühren an.
Beide Formen der Leibrente haben aber auch deutliche Nachteile gegenüber dem Immobilien-Teilverkauf. Durch den Verlust des Eigentumsrechts haben die ehemaligen Eigentümer bis auf ihr Wohnrecht keinen Einfluss mehr darauf, was mit der Immobilie geschehen soll. Sie können sie beispielsweise weder vermieten noch vererben.
Die Erträge aus der Leibrente müssen versteuert werden. Hier gelten die nach Alter gestaffelten Renten-Besteuerungssätze und die Grenzen der Steuerfreibeträge. Die monatlichen Einkünfte aus der Leibrente können dadurch geringer werden. Aus der Leibrente ergibt sich auch im Gegensatz zum Immobilien-Teilverkauf kein Rückkaufsrecht.
Ein nicht zu unterschätzender Nachteil ist ein Ausfallrisiko der Leibrente, wenn der Anbieter insolvent gehen sollte. In solchen Fällen kann es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommen. Die Ansprüche aus der Leibrente müssen dann vom Insolvenzverwalter geregelt werden. Im schlimmsten Fall kann es zu einem Totalausfall der Zahlungen aus der Leibrente kommen.
Teilverkauf & Umkehrhypothek im Vergleich
Bei dieser Form der Immobilienverrentung handelt es sich im Wesentlichen um einen Kreditvertrag. Die Eigentümer schließen mit einem Kreditgeber einen Vertrag, bei dem sie den finanziellen Gegenwert ihrer Immobilie erhalten. Der Kreditgeber zahlt das Geld an den Eigentümer in der Regel in Raten aus, wodurch diese mietfrei wohnen und eine Zusatzrente erhalten. Die Immobilie dient dann als Kreditsicherheit und wird meist als Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
Im Gegensatz zur Leibrente wechselt bei der Umkehrhypothek das Eigentumsrecht jedoch nicht schon beim Vertragsabschluss. Die Kreditgeber können es erst erhalten, wenn die Eigentümer verstorben sind beziehungsweise eine vereinbarte Kreditlaufzeit beendet ist.
Diese Variante der Immobilienverrentung hat ihre Vorzüge gegenüber dem Immobilien-Teilverkauf im mietfreien Wohnrecht und der Zusatzrente aus der vereinbarten Umkehrhypothek. Problematisch können die Folgen aus dem Eigentumsverhältnis werden. Da es nicht sofort zum Eigentumswechsel kommt, müssen Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen vom alten Eigentümer bezahlt werden.
Das Angebot hat auch teils erhebliche Nachteile im Vergleich zum Immobilien-Teilverkauf. So ist die Umkehrhypothek als Form der Immobilienverrentung in Deutschland laut Verbraucherzentrale eher unüblich. Wie bei der Leibrente gibt es hierzulande nur wenige und oftmals auch nur an das Modell angelehnte Angebote.
Da die Immobilie mit einer Grundschuld belastet ist, müssen mögliche Erben erst das Darlehen an den Kreditgeber zurückzahlen, um die Immobilie zu erhalten. Durch die Umkehrhypothek kann die Immobilie auch zu Lebzeiten der Eigentümer nicht anderweitig als Sicherheit genutzt werden.
Die Verbraucherzentrale geht in ihrer Einschätzung zur Umkehrhypothek auch von einem relativ teuren Produkt aus. “Dies betrifft sowohl den Zinssatz für das Darlehen als auch die anfallenden Gebühren.”
Erfahrungen & Tipps
Die Immobilienverrentung bietet älteren Immobilieneigentümern die Möglichkeit, einen größeren Geldbetrag zu erhalten, ohne sich dafür verschulden zu müssen. Das große Plus dieser Angebote liegt darin, dass man das Wohnrecht behält, obwohl die Immobilie veräußert wurde. Die unterschiedlichen Modelle weisen große Unterschiede bei Kosten und Rechten für die Immobilieneigentümer auf.
Der Immobilien-Teilverkauf als relativ neue Form hat den Vorzug, dass Eigentümer auch Eigentümer bleiben und weitgehend frei über ihre Immobilie entscheiden können. Die Immobilie kann auch ohne Grundschuld vererbt werden oder lässt sich auch vermieten. Das Ausfallrisiko besteht bei einer einmaligen Auszahlung praktisch nicht. So lässt sich der Immobilien-Teilverkauf als sichere Möglichkeit bewerten, um an Geld zu kommen. Außerdem bietet die Variante ein Rückkaufsrecht an der Immobilie.
Bei den Anbietern für den Immobilien-Teilverkauf scheint es erhebliche Unterschiede im Hinblick auf Kosten und Zusatzleistungen zu geben. So gehört mit einer Nutzungsgebühr von 4,95% Engels & Völkers Liquidhome zu den günstigsten Unternehmen der Branche.
Bei kurzzeitigen Zahlungsausfällen können kleinere Ratenzahlungen angeboten werden. Auf Nachfrage gab man im Hinblick auf längere Zahlungsausfälle an, dass nach Ablauf einer bestimmten Frist und ohne kundenseitige Bemühung zu einer Lösung, das Nießbrauchrecht entzogen und die Immobilie verkauft werden kann. Aus diesem Erlös erhalten die säumigen Kunden dann ihren Anteil abzüglich der aufgelaufenen Zahlungsrückstände.
Als sehr gut sind Angebote beim Immobilien-Teilverkauf einzuschätzen, bei denen Eigentümer mit außergewöhnlichen Instandhaltungsmaßnahmen auch von der damit verbundenen Wertsteigerung ihrer Immobilie profitieren. Auch hier fiel uns EVLH mit seiner Renovierungsklausel positiv auf. Durch diese wird Eigentümern der Wertzuwachs aus der umgesetzten Maßnahme beim späteren Komplettverkauf zu 100% gutgeschrieben.
Gegenüber dem herkömmlichen Baukredit hat der Immobilien-Teilverkauf den Vorteil, dass sich die Eigentümer nicht verschulden müssen, um an Geld zu gelangen. Baukredite können jedoch unter Umständen einen Kostenvorteil gegenüber der Immobilienverrentung haben. Unsere Empfehlung lautet: Nicht nur die Kosten zu vergleichen, sondern auch die damit verbundenen Konditionen. Der Immobilien-Teilverkauf ist ein sicheres Modell, ohne Verschuldung an Geld zu gelangen. Bei den Anbietern der Branche scheint aus unserer Sicht Engels & Völkers Liquidhome die Nase vorne zu haben.
Angebote und Informationen zum sicheren Teilverkauf des Hauses von unserer Empfehlung Engels & Völkers Liquidhome finden Sie auf der Internetseite des Unternehmes.
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