Immobilie richtig verkaufen | Tipps

Immobilie richtig verkaufen - 10 erfolgreiche Tipps im Überblick 2017

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(Quelle: Brian Jackson - Fotolia)

Wer eine Immobilie richtig verkaufen will, braucht nicht zwingend Hilfe, sollte sie aber dennoch in Anspruch nehmen. Denn obwohl man in diesen Boom-Zeiten vom Betongold spricht, gilt es einiges beim Hausverkauf zu beachten.

Im letzten Jahr wechselten in Deutschland Immobilien im Wert von 210 Milliarden den Besitzer bzw. Eigentümer. Die Zahl beruht auf einer Schätzung eines Arbeitskreises der Gutachterausschüsse. Generell wird der Immobilienmarkt von dem derzeitieg niedrigen Zinsniveau beflügelt. Kredite sind dadurch günstig und so lassen sich Bauvorhaben oder Immobilienkäufe zu erschwinglichen Konditionen realisieren. Eines der dafür beliebtesten Finanzierungsmodelle, der Bausparvertrag, hat nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs sein Potential als Sparanlage verloren. Doch ungeachtet des Richterspruchs aus Karlsruhe ist die Nachfrage an Immobilien in Deutschland hoch.

Immobilen als „Betongold“

Angesichts des immensen Marktvolumens wundert es kaum, dass man bei Immobilien auch vom „Betongold“ spricht. Der Begriff zielt auf die vermeintliche Wertbeständigkeit von Häusern ab. Welchen Wert die Immobilie für Ihren Eigentümer hat, liegt zum großen Teil auch an dessen Beweggründen, über selbige zu verfügen. So kann er Wohn- oder Geschäftshäuser selber nutzen oder als Renditeobjekte verwalten. Bei letzteren könnten Mieteinnahmen oder Wertzuwächse bei Verkauf eine Rendite einbringen.

 

Immobilie, Grafik
Grundsätzlich lassen sich zwei Arten von Immobilientypen unterscheiden. (Quelle: eigene Darstellung)

Und Zuwächse sind in den letzten Jahren nichts Ungewöhnliches. Exemplarisch sei hier die Situation im Bundesland Thüringen genannt. So berichtete die Thüringer Allgemeine in ihrer Online-Ausgabe von Rekordpreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser im Freistaat. Das Bundesland veröffentlichte 2016 einen Immobilienmarktbericht, der über das Marktvolumen und Preise informierte. Danach seien in Thüringen 2,2 Milliarden Euro in der Branche umgesetzt worden, rund 220 Millionen mehr als drei Jahre zuvor. Ein- und Zweifamilienhaus kosteten durchschnittlich 102.000 Euro.

Immobilienmarkt: Land und Stadt mit großen Unterschieden 

Allerdings ist Haus nicht gleich Haus. Die regionale Lage der Immobilie ist ein entscheidendes Kriterium beim Preis. In der wirtschaftlich stark aufgestellten Stadt Jena sind Ein- und Zweifamilienhäuser im Schnitt 339.000 Euro teuer. Vergleichbare Häuser sind in dem strukturell schwächeren Kyffhäuserkreis für 54.000 Euro zu haben. Doch nicht nur in Thüringen bestehen solch erhebliche Unterschiede zwischen städtischem und ländlichem Raum. Der folgende Videobeitrag, eine Reportage des ZDF, zeigt die Kluft auch in anderen Regionen Deutschlands. 

Wenn man also ein Haus verkaufen will, sollte man sich über die Marktlage gut informieren. Möglichkeiten dazu hat man in diversen Publikationen und bei Interessensverbänden der Branche. 

Informationen und Vereinigungen der Immobilienbranche

Bei einem solch einträglichen Geschäft wie dem Immobilienmarkt erstaunt es wenig, dass es mehrere Organisationen gibt, die in der Branche tätig sind. Aktuelle Informationen erhält man zum Beispiel in der Fachzeitschrift "Immobilien Zeitung". Sie erscheint wöchentlich und es gibt eine Online-Ausgabe. Diese ist grundsätzlich kostenpflichtig, allerdings kann man unangemeldet zwei Artikel pro Monat gratis lesen. Ebenso als Zeitschriftformat erscheint die "Wohnungswirtschaft und Mietrecht". Das monatlich erscheinende Magazin ist auch online abrufbar.

Neben diesen Publikationen gibt es Organisationen, die ihre je eigenen Interessen in der Branche vertreten. Der Deutsche Baugerichtstag trifft sich alle zwei Jahre und berät über aktuelle Streitfragen im Baurecht. Die Experten tagen in Arbeitskreisen und geben Empfehlungen an den Gesetzgeber weiter. Der Immobilienverband IVD ist ein großer deutscher Unternehmensverband in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Der Verband fördert und sichert nach eigener Aussage die Berufsausübung seiner Mitglieder. Darüber hinaus leistet er für sie Lobbyarbeit. Rat und Hilfe bei möglichen Problemen im Rahmen eines Hausverkaufs kann man sich bei den Verbraucherzentralen holen. Einen Notar, der im Immobiliengeschäft nötig ist, finden Sie über die Bundesnotarkammer.

Tipps, wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen

Als Verkäufer hat man zumeist das Interesse, einen möglichst hohen Preis für seine Immobilie zu erhalten. Um eben jenes Ziel zu erreichen, sollten gewisse Vorkehrungen getroffen werden. Daneben gibt es Umstände, die man ebenfalls positiv beeinflussen kann.

Tipp 1: Der richtige Zeitpunkt

Beobachten Sie den Immobilienmarkt. Ist die Nachfrage hoch und die Zinsen niedrig, dann wirkt sich dies preissteigernd aus.

Tipp 2: Die Unterlagen beisammen haben

Je mehr Unterlagen Auskunft über Ihre Immobilie geben, desto besser ist es. Denn bedenken Sie, Interessenten suchen meist mit ganz speziellen Vorstellungen nach einem Haus. Solche Unterlagen können der Energieausweis, der Grundbuchauszug, der Grundriss, Fotos der Immobilie und der Gebäudeversicherungsschein sein.

Tipp 3: Objekt bewerten mit einer Marktanalyse

Neben der bereits erwähnten regionalen Komponente gibt es auch lokale Aspekte, die sich auf den Verkaufspreis auswirken. Junge Familien präferieren Wohnraum in der Nähe von Schulen, Senioren würden hier eher Abstand nehmen. Nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten oder öffentliche Verkehrsmittel in unmittelbarer Nachbarschaft machen Wohnraum attraktiv und erhöhen so den Verkaufspreis.

Tipp 4: Gutachten

Um einen realistischen Wert der Immobilie zu erhalten, sollte ein Gutachter zu Rate geholt werden. Dieser Sachverständige erstellt anhand bestimmter Faktoren ein schriftliches Gutachten über das Objekt. Darin wird auch der Wert angegeben. An solche öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter kommen Sie über die Architektenkammer Ihres Bundeslands. Meist haben die Kammern auf ihrer Internetpräsenz eine Liste von solchen Sachverständigen nebst deren Kontaktdaten.

Tipp 5: Die richtige Vermarktungsstrategie

Die richtige Strategie kann helfen, den gewünschten Preis für seine Immobilie zu erhalten. Ist das Haus aufgrund seiner Eigenheiten und einer Schule in der Nähe ein ideales Objekt für eine junge Familie, sollte auch die Vermarktungsstrategie auf diese Zielgruppe zugeschnitten sein. Hier kann schon die Frage entscheidend werden, wo die betreffende Immobilie angeboten wird. Verlässt man sich einzig auf Inserate in der Zeitung oder kombiniert die Vermarktung auch mit anderen Kanälen wie dem Internet?

Tipp 6: Vorbereitet sein für die Besichtigung

Sprichwörtlich heißt es: „Das Auge isst mit“. Das gilt auch beim Hauskauf. „Home-Staging“ ist der Fachbegriff dafür, dass man das Interieur der Immobilie an die Bedürfnisse der möglichen Käufer anpasst. Bei weniger kostspieligen Objekten kann eine gepflegte Außenanlage verkaufsfördernd sein.

Tipp 7: Bonität überprüfen

Schon beim Verkaufsgespräch lassen sich durch geschickt gestellte Fragen Informationen über die Zahlungsfähigkeit des möglichen Käufers einholen. Letztlich sollte die Bonität des Käufers jedoch geprüft werden, sobald man sich über einen Kauf geeinigt hat. Dafür kann man sich von der kreditgebenden Bank eine Finanzierungsbestätigung ausstellen lassen.

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Hat der Käufer genügend Geld? Mit einer Bonitätsprüfung stellt man dies fest. (Quelle: Pixelot - Fotolia)

Tipp 8: Vertrag, Notar & Grundbucheintrag

Soll eine Immobilie den Eigentümer wechseln, muss ein Notar dies begleiten. Er setzt einen Grundstücks- bzw. Kaufvertrag auf, der von beiden Seiten unterschrieben werden muss. Bei Abschluss des Geschäfts muss er dies zudem beurkunden und den Eigentümerwechsel im Grundbuchamt veranlassen.

Tipp 9: Steuern & Spekulationsfrist

Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen gemäß § 23 EStG steuerpflichtig. Es gibt allerdings auch gesetzlich geregelte Ausnahmen, die von der Steuerpflicht befreien. So ist nach Ablauf der sogenannten Spekulationsfrist, keine Steuer mehr zu begleichen. Die Frist beträgt zehn Jahre. Verkauft man zuvor selbstgenutzten Wohnraum fällt ebenso keine Steuer an.

Tipp 10: Der Makler kümmert sich um alles

Die Chance, den gewünschten Verkaufspreis zu erhalten, erhöht sich, setzt man auf einen Makler. Zwar kosten diese Geld, dafür haben sie aber die Marktlage im Blick und verfügen über die entsprechenden Kontakte. So erreichen Sie mehr Interessenten. Mit der professionellen Hilfe des Maklers lässt ich ein Exposé erstellen, dass den Wert der Immobilie darstellt. Das komplette Marketing kann von ihm übernommen werden. Er weiß schließlich, wie man eine Immobilie ins rechte Licht setzt, um sie bei möglichen Käufern anzupreisen.

Immobilienexperte aus Erfurt ist deutschlandweit unterwegs

Erfahrung ist in der Branche ein wichtiges Kriterium. Das leuchtet ein, denn wer lange am Markt ist, hat viele Kontakte. Letztere bringen Verkäufer und Käufer zusammen. Der Erfurter Immobilienexperte Tilman Friedrich ist seit über 20 Jahren in der Branche tätig und hat ein deutschlandweites Netzwerk mit erfolgreichen Partnern. So hat er als selbstständiger Spezialist für Immobilienvermarktung zwei Standorte. Neben seinem Sitz in Erfurt hat er auch in der Hansestadt Hamburg einen Standort. Gefragt nach seiner Motivation, gibt Tilman Friedrich zu verstehen: "Ich habe es mir zur Aufgabe gemacht, Ihnen so viel Arbeit bei der Vermarktung Ihrer Immobilie abzunehmen wie möglich. Von der ersten Besichtigung bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrages begleite ich alle Schritte und organisiere alle Vorgänge. Dabei stimme ich selbstverständliche alle wichtigen Entscheidungen mit Ihnen ab und halte Sie stets auf dem aktuellen Stand Ihres Immobilienverkaufs. Egal, ob Sie Ihr Haus, Ihre Eigentumswohnung oder Ihre Gewerbeimmobilie in Berlin, München oder Frankfurt verkaufen möchten – ich helfe Ihnen, Ihre Immobilie wirksam zu vermarkten."


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Profilbild von Steffen Gottschling

Steffen Gottschling (Jg. 1978) lebt und arbeitet in Erfurt. Seit 2012 ist er in der Medienbranche tätig. Hier sammelte er Erfahrungen in der Redaktion von Radio F.R.E.I. und arbeitete als Journalist in der Online-Redaktion der Thüringer Allgemeine. Für ...


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