Hausmeisterservice Kosten | Nebenkosten | Betriebskosten | Preise | Abrechnung

Hausmeisterservice Kosten: Was darf in den Nebenkosten & Betriebskosten abgerechnet werden?

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(Quelle: basenio.de)

Was kostet ein Hausmeisterservice? Basenio.de zeigt, welche Kosten für einen Hausmeister zulässig sind und wie diese über die Betriebskosten abgerechnet werden dürfen.

| Steffen Gottschling

Die Serviceleistungen eines Hausmeisters sind eng mit der Pflege und Instandhaltung von Gebäuden verbunden. So tragen sie zur Werterhaltung oder gar zur Wertsteigerung von Immobilien bei. Die Kosten dafür können Mietern und Eigentümern in Rechnung gestellt werden. Basenio.de hat sich bei Servimonda, einem Hausmeisterservice in Hannover, nach Preisen und Abrechnungsmöglichkeiten für solche Dienstleistungen über die Betriebskosten erkundigt.

Eines vorweg: Für die „Betriebskosten“ wird in Deutschland der Begriff „Nebenkosten“ oftmals synonym verwendet. In ihnen können die Leistungen des Hausmeisters abgerechnet werden.

Aufgaben eines Hausmeisters

Für das Berufsbild Hausmeister bestehen in Deutschland keine verbindlichen Vorgaben beziehungsweise Qualifikationen, daher kann ein jeder im Sinne der Gewerbefreiheit als Hausmeister tätig sein. Allerdings gibt es Grenzen. Dies gilt für solche Tätigkeiten, bei denen eine fachliche Qualifikation oder eine Zulassung durch die Handwerkskammer vorgeschrieben ist. Welche Tätigkeiten das sind, wird in der Handwerksordnung (HwO) bestimmt.

  • Anlage A (zulassungspflichtige Handwerke)
  • Anlage B (zulassungsfreie Handwerke oder handwerksähnliche Gewerbe)


Die Gebäudereinigung gehört zu den zulassungsfreien Handwerken und kann daher von jedem Hausmeister ausgeführt werden. Dazu gehören unter anderem Kehrdienste, der Winterdienst, aber auch die Kontrolle über die Einhaltung der Hausordnung. Ist das Treppenhaus zugestellt, kann er die Mieter auffordern, ihre Sachen wegzuräumen. Auch die Betreuung der Grün- und Gartenanlagen, wozu Unkraut entfernen und Laub wegkehren im Herbst gehören, sind Gegenstand seiner Tätigkeit.

Doch es gibt Einschränkungen beim Hausmeisterservice. So darf beispielsweise die Heizungsanlage überwacht werden, Reparaturarbeiten daran dürfen hingegen nur von Fachbetrieben übernommen werden.

Typische Aufgaben, die durch einen Hausmeister übernommen werden:

  • Gartenarbeiten
  • Gebäudereinigung (Fenster, Treppenhaus)
  • Haus- & Außenbeleuchtung instand halten
  • Kehrdienste (Hof, Gehwege)
  • Kleinere Reparaturen
  • Müllcontainer für/nach Müllabfuhr bereitstellen/zurückstellen
  • Überwachung der Hausordnung
  • Überwachung der Heizungsanlage
  • Überwachung technischer Betrieb des Aufzugs
  • Überwachung technischer Betrieb der Tiefgarage oder des Parkplatzes
  • Winterdienst

Eigentümer können per Vertrag festlegen, welche Aufgaben der Hausmeister übernehmen soll. Mieter können sich beim Eigentümer oder dessen eingesetzter Hausverwaltung informieren, welche Arbeiten durch den Hausmeister im Mietobjekt ausgeführt werden.

Hausmeister vs. Facility-Management

Ein reiner Hausmeisterservice übernimmt keine Verwaltungsaufgaben. Solche Dienstleistungen werden durch das „Facility-Management“ (englisch für Liegenschaftsverwaltung oder Gebäudemanagement) erledigt.


Kosten für Hausmeisterservice

Für Hausmeistertätigkeiten besteht keine Preisbindung, Angebot und Nachfrage regeln also die Konditionen. Oftmals werden die Leistungen in pauschalen Stundensätzen abgerechnet. Kostenfaktoren sind in erster Linie Anzahl und Umfang der übernommenen Aufgaben. Doch auch regionale Unterschiede haben Einfluss auf die Kosten für den Hausmeisterservice. Daher sind pauschale Aussagen zu deutschlandweit gültigen Preisen kaum aussagekräftig.

Unsere Redaktion hat sich dennoch nach Kosten für einen Hausmeisterservice erkundigt. Die folgenden Preise haben wir in Erfahrung gebracht:

Hausmeisterservice Kosten

Gefunden bei

35,00 Euro/Stunde*

haus.de

32,50 Euro/Stunde*

Immowelt.de

35,00 Euro/Stunde*

kostencheck.de

*Mittel aus Kosten für Gartenarbeiten, Winterdienst, Reinigung etc.


Einige Arbeiten werden nicht in Stundensätzen berechnet, sondern nach anderen Parametern. So können beispielsweise Mäharbeiten nach Quadratmeterpreisen abgerechnet werden. Für den Winterdienst kann zusätzlich eine Bereitschaftspauschale ausgemacht sein.

Während Eigentümer die Kosten für einen Hausmeisterservice zu 100% tragen, werden sie bei Mietern über die Betriebskosten jährlich abgerechnet.

Abrechnung in Betriebskosten

Vermieter haben das Recht, die Kosten für einen Hausmeister auf die Mieter umzulegen. Allerdings gelten hierbei bestimmte Bedingungen und Einschränkungen. So muss im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen sein. Ist sie dort nicht festgehalten, braucht der Vermieter bei einer nachträglichen Veränderung die Zustimmung seines Mieters.

Für Eigentümer, die eine Wohnung vermieten wollen, gilt daher die Empfehlung, dass sie einen entsprechenden Passus in den Mietvertrag setzen. Hier kann die Formulierung - „Kosten für den Hausmeisterdienst können gemäß der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden“ - vermerkt werden.

Diese Empfehlung gilt auch, wenn sich die Wohnung in einem Gebäude befindet, in dem eine Eigentümergesellschaft noch keinen Hausmeisterservice beauftragt hat. Sollte dies dann nachgeholt werden, kann der Eigentümer einen Anteil der Kosten von den Mietern zurückfordern.

Der Deutscher Mieterbund (DMB) macht klar, dass Hausmeisterkosten immer Betriebskosten sind. Es dürfen allerdings über diesen Posten nur Kosten abgerechnet werden, die zu den typischen Hausmeisterarbeiten gehören. Laut Betriebskostenverordnung sind diese 17 Positionen als Betriebskosten abrechenbar.

  • Öffentliche Lasten (zum Beispiel Grundsteuer)
  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Heizung
  • Warmwasser
  • Verbundene Versorgung
  • Aufzug
  • Straßenreinigung & Müllbeseitigung
  • Gebäudereinigung & Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung von „Gemeinschaftsflächen“
  • Schornsteinfeger
  • Versicherungen
  • Hausmeister/Hauswart
  • Kabelanschluss (ab 01.07.2024 nicht mehr über Betriebskosten abrechenbar)
  • Wäsche
  • Sonstige Kosten (müssen konkret im Mietvertrag benannt sein)

Kosten für Reparaturen und Verwaltung sind hier nicht aufgeführt und dürfen daher auch nicht über die Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden, macht der DMB klar. Das gilt auch, wenn der Hausmeister diese Dienste übernimmt.

„Das bedeutet, der Vermieter muss in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten für den Hausmeister aufführen und hiervon dann die anteiligen Kosten für Verwaltungs- und Reparaturarbeiten abziehen“, gibt der DMB verstehen.

Wer ist der Deutsche Mieterbund?

Im Deutschen Mieterbund sind laut eigener Aussage über 300 örtliche Mietvereine aus Deutschland organisiert. Sie verstehen sich als eine politische Interessenvertretung von Mietern. Wer Mitglied ist, kann sich beispielsweise bei ihm kostenfrei bei Rechtsstreitigkeiten beraten lassen.

So sollten Mieter immer einen Blick auf ihre Betriebskostenabrechnung haben. Sind dort neben dem Posten „Hausmeister“ noch Kosten für Winterdienst, Gartenpflege oder Hausreinigung aufgeführt, könnte es sich um eine doppelte Abrechnung handeln. Solche Leistungen werden durch den Posten Hausmeister „regelmäßig abgegolten“, erklärt der DMB.

Die Umlage für Betriebskosten darf auch nicht unverhältnismäßig hoch sein. Hier gibt der Gesetzgeber den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vor (siehe § 556 Absatz 3 BGB). Die Eigentümer beziehungsweise Vermieter müssen auf das Preis-Leistungsverhältnis achten, wenn sie Dienstleistungen und Waren im Rahmen der Betriebskosten umlegen.

Als Orientierung gelten ortsübliche Preise. Kommt es zu Rechtstreitigkeiten nehmen Gerichte den regionalen Betriebskostenspiegel als Entscheidungshilfe. Laut DMB lag der 2018 im Bundesdurchschnitt bei 2,17 Euro pro Quadratmeter.

Fordert der Vermieter eine Nachzahlung, muss er diese spätestens 12 Monate nach dem jeweiligen Abrechnungszeitraum einfordern. Lässt er diese Frist verstreichen, braucht der Mieter die Nachforderung unter bestimmten Umständen nicht mehr zu zahlen. Mögliche Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung können Mieter hingegen auch noch nach 12 Monaten zurückerfordern.

Widerspruchsrecht

Mieter haben ein Widerspruchsrecht bei der Betriebskostenabrechnung. Sehen sie diese als zu hoch an, sollten sie schriftlich beim Vermieter Widerspruch einlegen. Dafür haben bis zu 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit (siehe § 556 Absatz 3 BGB). Verbraucherschützer empfehlen, dass sie mit dem Widerspruch auch um einen Termin zur Einsicht in die Belege beim Vermieter bitten.

Bei einem Rechtstreit können Fachanwälte und Mietvereine helfen. Wer eine Rechtsschutzversicherung hat, kann darüber die Kosten für den rechtlichen Beistand abdecken.

Tipp für Pflegebedürftige

Wer einen Pflegegrad besitzt, darf den Entlastungsbetrag unter anderem für Hausmeisterdiente verwenden. Pro Monat können Pflegebedürftigen hier Dienstleistungen für 125 Euro in Anspruch nehmen, die sie über ihre Pflegeversicherung erstattet bekommen.

Dafür müssen sie die Rechnung über die entsprechende Hausmeisterleistung dort einreichen, um das Geld zu erhalten. Die Rechtsgrundlage für die Kostenerstattung eines Hausmeisterservice sind im § 45b SGB XI (Sozialgesetzbuch) verankert.

Die Kosten für einen Hausmeister werden jedoch nur übernommen, wenn es sich um haushaltnahe Dienstleistungen handelt. Dies können beispielsweise Reinigungsleistungen und Grünpflege sein. Außerdem muss der Hausmeisterservice ein zertifizierter Dienstleister sein. Entsprechende Informationen können bei Pflegestützpunkten oder beim Hausmeisterservice selber eingeholt werden.

 

Häufige Fragen



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Profilbild von Steffen Gottschling

Steffen Gottschling ist der leitende Redakteur der Ratgeber-Redaktion. Bevor er 2016 bei basenio.de begann, war er im Rundfunk und in der Online-Redaktion einer regionalen Tageszeitung tätig. Seine Themenschwerpunkte sind die Bereiche Pflege & Recht.

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